Ипотека: расчет платежа

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитетные платежи

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.

Расчет дифференцированных платежей

Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Оплата кредита Итого платеж Сумма кредита на конец
1 135 700.00 1 243.92 11 308.33 12 552.25 124 391.67
2 124 391.67 1 140.26 11 308.33 12 448.59 113 083.34
3 113 083.34 1 036.60 11 308.33 12 344.93 101 775.01
4 101 775.01 932.94 11 308.33 12 241.27 90 466.68
5 90 466.68 829.28 11 308.33 12 137.61 79 158.35
6 79 158.35 725.62 11 308.33 12 033.95 67 850.02
7 67 850.02 621.96 11 308.33 11 930.29 56 541.69
8 56 541.69 518.30 11 308.33 11 826.63 45 233.36
9 45 233.36 414.64 11 308.33 11 722.97 33 925.03
10 33 925.03 310.98 11 308.33 11 619.31 22 616.70
11 22 616.70 207.32 11 308.33 11 515.65 11 308.33
12 11 308.33 103.66 11 308.33 11 411.99 0.00
ИТОГО 8 085.46 143 785.46

Расчет аннуитетных платежей

Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Кредит+ процент Аннуитет Сумма кредита на конец
1 135 700.00 1 243.92 136 943.92 11 993.39 124 950.53
2 124 950.53 1 145.38 126 095.91 11 993.39 114 102.52
3 114 102.52 1 045.94 115 148.46 11 993.39 103 155.07
4 103 155.07 945.59 104 100.66 11 993.39 92 107.26
5 92 107.26 844.32 92 951.58 11 993.39 80 958.19
6 80 958.19 742.12 81 700.31 11 993.39 69 706.92
7 69 706.92 638.98 70 345.90 11 993.39 58 352.51
8 58 352.51 534.90 58 887.41 11 993.39 46 894.02
9 46 894.02 429.86 47 323.88 11 993.39 35 330.49
10 35 330.49 323.86 35 654.35 11 993.39 23 660.96
11 23 660.96 216.89 23 877.85 11 993.39 11 884.45
12 11 884.45 108.94 11 993.39 11 993.39 0.00
ИТОГО 8 220.69 143 920.68